Selon l’article 815 du code civil «nul n’est contraint de rester dans l’indivision».
Au moment d’une succession, il n’est pas rare de se retrouver en situation d’indivision. Si certains biens peuvent facilement être répartis sans état d’âmes, il est souvent plus difficile de se séparer de la maison de famille…
Une procédure permet la vente d’un bien en indivision malgré l’opposition d’une partie des indivisaires. Mieux vaut cependant se mettre d’accord avec eux plutôt que de passer en force.
La vente d’un bien en indivision nécessite normalement l’unanimité des indivisaires, c’est-à-dire de tous ceux qui ont acquis ou reçu des droits de propriété sur ce bien.
Un indivisaire peut, à lui seul, empêcher la vente, il suffit qu’il s’abstienne de signer l’acte de vente. Beaucoup d’indivisions sont ainsi victimes de la négligence ou de la mauvaise volonté d’une des parties.
Les indivisaires doivent donc commencer par déclarer à un notaire leur intention de vendre. Dans le mois suivant, celui-ci fera signifier par huissier cette intention aux autres indivisaires. Si, dans les trois mois de cette signification, les autres indivisaires répondent positivement, la vente pourra avoir lieu. Si, au contraire, l’un au moins refuse la vente ou ne répond pas, le notaire le constatera par un « procès-verbal de difficultés ».
La vente de gré à gré
Les coindivisaires sont d’accord sur le principe et les modalités du partage ou de la vente des biens indivis :
Dans ce cas, les coindivisaires procèdent eux-mêmes à la vente ou au partage ; l’opération nécessite néanmoins obligatoirement un écrit, l’acte liquidatif, rédigé par notaire.
Une fois le bien vendu, de gré à gré ou aux enchères, il reste à partager son prix entre les indivisaires, sauf s’il est réemployé, pour régler des dettes ou des charges par exemple.
La vente provoque automatiquement la fin de l’indivision.
La procédure judiciaire
La loi prévoit que « nul n’est contraint de rester dans l’indivision » : cette règle permet aux coindivisaires de pouvoir sortir de l’indivision à n’importe quel moment et pour n’importe quel motif.
Concrètement, le coindivisaire qui souhaite sortir de l’indivision fait part de sa décision aux autres coindivisaires : si ces derniers souhaitent rester dans l’indivision, ils peuvent racheter les parts de celui qui veut vendre ; mais s’ils n’ont pas les moyens financiers, ils sont contraints de mettre un terme à l’indivision.
Les coindivisaires sont en désaccord sur le principe et/ou les modalités de partage ou vente des biens indivis :
La procédure prendra alors une tournure judiciaire. Les vendeurs devront saisir le Tribunal de Grande Instance, par la voie de leur avocat, procès-verbal à l’appui, pour qu’il autorise la vente.
Dans ce cas, n’importe quel coindivisaire peut saisir le tribunal de grande instance de sa demande ; le juge peut :
*imposer le maintien dans l’indivision, pour une durée maximale de 5 ans, si l’intérêt de l’un des coindivisaires le justifie ;
*procéder au partage des lots ;
*si le partage est impossible, le juge peut ordonner la licitation des biens indivis : les biens sont alors mis en vente aux enchères.
En conclusion, il n’est pas rare qu’un avocat soit saisi par l’un des coindivisaires pour débloquer une situation compromise concernant le partage de la succession. Les relations familiales suite au décès des parents connaissent souvent des tensions au moment du partage. La collaboration de l’avocat et du ou des notaires chargés de la succession permet presque toujours de parvenir à une meilleure issue. En évitant notamment la vente des biens immobiliers aux enchères, qui aura pour seule conséquence de diminuer la part de chaque coindivisaire…